فروش مال غیر از جرائمی است که نظم و امنیت عمومی را مختل می کند. تعدی به حق مالکیت افراد و ارزش های اقتصادی جامعه، می تواند به اشکال مختلفی انجام شود که در این میان اقدامات متقلبانه حجم قابل توجهی از اعمال مجرمانه علیه اموال شهروندان را تشکیل می دهد. این جرم خسارات مادی بر صاحبان اموال وارد می کند. جرم فروش و انتقال مال غیر یعنی انتقال دهنده اعم از شخص حقیقی یا حقوقی، عین یا منفعت مالی (منقول یا غیرمنقول) را که مالک آن نیست و حتی مجوز قانونی برای انتقال آن را ندارد در حالی که به شیوه متقلبانه و غیر واقعی خود را مالک یا دارای اختیار قانونی آن مال اعلام می کند به قصد ضرر به مالک اصلی، بفروشد و به صورت حقوقی در قالب معامله آن مال را انتقال دهد. مجرم می تواند انتقال دهنده (معامل) مال غیر باشد یا انتقال گیرنده (متعامل). بنابراین مجرم می تواند تحت عناوین مختلف حقوقی مانند بایع، مشتری، مصالح، متصالح، موجر، مستاجر، واقع شود. مجموعا برای تحقق این جرم لازم است حتما موضوع جرم، مال باشد یعنی ارزش و اعتبار داشته باشد و اینکه این مال به دیگری تعلق داشته باشد.
مصادیق و مجازات فروش و انتقال مال غیر
همانطور که بیان شد یکی از جرایم کیفری فعلی، فروش و انتقال مال غیر است، و طبق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر ۱۳۰۸: کسی که عین یا منفعت مال دیگری را با علم به اینکه مال غیر است بدون مجوز قانونی به شخص دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می شود و طبق قانون مجازات می شود. همینطور در مورد انتقال گیرنده ای که در حین معامله علم به عدم مالکیت انتقال دهنده داشته باشد بنابراین انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری است و مطابق قوانین جرم کلاهبرداری، به آن رسیدگی می شود.
مجرمین با سوء استفاده از مشکل نبود یک سیستم متمرکز ثبت اموال و املاک، اقدام به فروش و انتقال مال غیر می کنند. مثلا پیش فروش واحدهای مسکونی یا اموال دیگر از طریق تنظیم یک قولنامه عادی بدون تنظیم سند رسمی. در حالی که خریداران با گذشت زمان متوجه می شوند اموالی که خریداری کردند متعلق به اشخاص دیگری است یا همزمان به افراد دیگری هم فروخته شده است، حتی در مواردی اسناد و مدارک انتقال در ادارات ثبت اسناد مناطق در اداره کل ثبت شهرستان یا استان یا کشور ثبت نمی شود و این کار منجر به کلاهبرداری می شود.
باید توجه داشت که اگر در فاصله زمانی مابین فروش ملک به شخصی و تحویل آن به او فروشنده ملک را اجاره دهد از آنجایی که مبیع در دست او امانت محسوب می شود اجاره دادن ملک تحت عنوان خیانت در امانت قرار می گیرد و به جهت انتقال منفعت تحت عنوان جرم انتقال مال غیر محسوب نمی شود.
از آنجا که مجرم فروش و انتقال مال غیر مطابق قانون کلاهبرداری مجازات می شود بنابراین طبق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری مجازات این جرم حبس از ۱ تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل اموال یا املاکی است که منتقل کرده و رد مال به صاحب اموال است و در صورتی که مجرم از کارکنان دولت باشد علاوه بر مجازات مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی هم محکوم می شود و اگر بنا به جهاتی مانند گذشت و رضایت شاکی، عدم سابقه کیفری یا کهولت سن و … مستحق تخفیف باشد، دادگاه نمی تواند مجازات حبس مجرم را کمتر از یک سال تعیین کند.
با توجه به ماده ۱۱۷ قانون ثبت: هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.
مرجع رسیدگی
مرجع صالح برای شکایت و تعقیب و رسیدگی به این جرم دادسرای عمومی و انقلاب است. در جایی که موضوع جرم مال غیر منقول است، شاکی باید به دادسرایی شکایت کند که جرم در آن حوزه اتفاق افتاده است. یعنی چه اینکه ملک در آن حوزه قضایی واقع شده باشد یا در جای دیگر، چه متهم در آن حوزه اقامت داشته باشد یا نه، مرجع صالح رسیدگی به جرم، دادسرای محل وقوع جرم است.
اگر متهم فرار کرده باشد و متواری باشد، دادسرا او را با اعطای نیابت قضایی، جلب می کند. اگر به هر جهت، جلب متهم ممکن نباشد، دادسرا با اخذ شکایت شاکی و بررسی دلایل او و احراز توجه اتهام به فرد متواری با تنظیم کیفرخواست متهم را به محاکمه می کشاند و او را به صورت غیابی محاکمه خواهد کرد. حتی شاکی مالباخته می تواند درخواست توقیف اموال او را به دادسرا یا دادگاه بدهد.
اما اگر مال از نوع منقول باشد، در این حالت شاکی باید در محل سکونت مجرم طرح شکایت کند مگر اینکه مجرم مجهول المکان باشد که در این مورد شاکی می تواند در محل سکونت خود طرح شکایت کند، هرچند هزینه هایی دارد و زمان بردار است.
تفاوت بیع فضولی با انتقال مال غیر
با توجه به ماده ۳۵۲ قانون مدنی، در فروش مال غیر، اگر خریدار بداند که فروشنده صاحب مال نیست و شخص دیگری مالک است و با این وجود بهای آن را پرداخت کند، بیع از نوع فضولی خواهد بود و بعد از اجازه مالک اصلی، بیع نافذ می شود. معمولا در این موارد معامله بر بنای معامله جلب رضایت بایع از مالک انجام می شود.
تفاوت معامله فضولی با جرم فروش و انتقال مال غیر در این است معامله فضولی یعنی که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری، معامله ای انجام دهد بدون این که اجازه یا نمایندگی از جانب آن فرد داشته باشد. این معامله فضولی می تواند تملیکی یا عهدی باشد. معامله فضولی تملیکی مانند فروش مال دیگری بدون اجازه صاحب مال است و معامله فضولی عهدی جایی است که شخصی به از سوی شخص دیگری و بدون اذن او کاری را برای طرف دیگر تعهد می کند. به این شخص اصطلاحا فضول گفته می شود.
اما انتقال مال غیر معامله ای است که علاوه بر اینکه اذن و اجازه از سوی صاحب مال وجود ندارد، منتقل کننده خود را به عنوان اصیل و صاحب مال در معامله معرفی می کند و هدف او از معامله، وارد کردن ضرر به مالک و انتفاع مادی مرتکب می باشد. به جهت همین سوء نیت است که جرم انتقال مال غیر یکی از صور خاص کلاهبرداری محسوب می شود. این انتقال به نحو نامشروع و غیرقانونی است. اما در معامله فوضولی، فروشنده قصد ورود ضرر به مالک را ندارد حتی ممکن است قصدش سود بیشتر مالک باشد.
شکایت فروش مال غیر توسط وکیل
در صورتی که دعوی فروش و انتقال مال غیر توسط وکیل پیگیری شود مزایای به همراه دارد از جمله اینکه:
- نیازی به حضور شاکی در دادگاه نمی باشد.
- مدت زمان تاییـد جرم کمتر می شود.
- اگر فروش توسط دلال انجام شده باشد، وکیل می تواند اموال او را توقیف کند.
- وکیل می تواند رضایت و یا عدم رضایت موکل خود را از مجرم اعلام کند.
بنابراین به جهت سرعت و سهولت در پیگیری این دعاوی توصیه می شود افرادی که درگیر دعاوی حقوقی و کیفری می شوند حتما از حضور وکیل و مشاوران خبره استفاده کنند.
برای کسب اطلاعات درباره نکات مهم برای خرید ملک کلیک نمایید.