سند ملک مشاع
سند ملک مشاع یکی از انواع سند اموال و املاک است. همانطور که مشخص است اموال و املاکی وجود دارند که بیش از یک مالک دارند. مانند خانه های کلنگی که با مشارکت مالک و سرمایه گذار ساخته می شوند و ملک به واسطه این عمل مالکیت مشاع پیدا می کند و یا املاکی که بعد از فوت یک نفر به وراث او به ارث می رسد و ورثه بر آن ملک مالکیت مشاع خواهند داشت و معامله آن هم با شرایط خاصی انجام می شود.
اصطلاح مشاع بیشتر در مورد زمین و ملک به کار می رود. گاهی سند ملک مشاع را با سند تفکیکی اشتباه می گیرند و به دلیل تشابهی که در داشتن چند مالک دارند برخی تصور می کنند که سند تفکیکی همان سند مشاع است. اما تفاوتی که وجود دارد این است که در سند تفکیکی ملک بین مالکان تقسیم شده است و هر قسمت یک سند مجزا دارد.
سند ملک مشاع با سند شش دانگ ملک نیز تفاوت دارد. سند شش دانگ یعنی همه ملک متعلق به یک شخص است. اما سند مشاع یعنی یک ملک چند مالک وجود دارد و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است نه میزان مالکیت او. مشاع به معنای اشاعه و شریک بودن در جزء جزء یک چیز است و زمانی به سند یک ملک، مشاع گفته می شود که چند مالک داشته باشد و همه مالکان در همه آن ملک با یکدیگر شریک و سهیم و ذی نفع باشند.
گرفتن سند مشاع
مالکین ملک مشاع حق دخل و تصرف در ملک مشاعی را ندارند، مگر با اذن و اجازه سایر شرکاء و برای دخل و تصرف بدون اذن سایر شرکاء در ملک مالک مشاع باید سهم خود را از ملک مشخص کنند و برای معین شدن این سهم باید اقدام به دریافت سند مجزا کنند.
با تقاضای یکی از مالکین ملک مشاع تقسیم ملک انجام می شود و سند ملک تفکیک خواهد شد تا هریک از مالکین سند مجزا دریافت کنند. برای دریافت این سند مجزا مالکان ملک مشاع باید این اقدامات را انجام دهند:
- ابتدا ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت باید انجام شود.
- سپس سهم هر کدام از مالکان باید مشخص شود.
- در مرحله بعد تنظیم تقسیم نامه انجام می شود
- تنظیم صورت مجلس تفکیکی که شامل مشخصات دقیق ملک مثل تعداد واحدها، مساخت و متراژ ملک و سایر مشخصات هر کدام از بخش های تقسیم شده است
- ارسال اصل مدارک ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیمی به اداره ثبت اسناد و املاک
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسناد مجزا برای هر کدام از مالکین با توجه به سهم آن ها
سند تک برگی ملک مشاع
هر یک از مالکین ملک مشاع می توانند برای دریافت سند تک برگی مجزا به نسبت سهم خود از ملک اقدام کنند. در صورتی که ملک سند منگوله دار دارد، مالکین بعد از افراز و تفکیک ملک، سند تک برگی خود را دریافت می کنند. اگر ساختمان چند واحدی است و سند مشاعی است مالکین می توانند اقدام به دریافت سند شش دانگ نمایند.
جهت تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، ویژگی مهمی که ملک باید داشته باشد این است که قابلیت افراز داشته باشد، یعنی مساحتش به مقداری باشد که بتوان آن را به صورت واحد یا طبقه تقسیم کرد. در تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ مالک باید به همراه مدارک لازم مانند سند مالکیت، کارت شناسایی، عوارض شهرداری و … به اداره ثبت مراجعه کند و درخواست تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ را ارائه کند. همچنین مالک باید درخواست افراز ملک را به شهرداری بدهد و با موافقت شهرداری، اداره ثبت اجازه افراز و تقسیم و تبدیل سند را صادر می کند و به مالکان مشاع تقسیم نامه می دهد.
پس از مراجعه به اداره ثبت و درخواست افراز، مراحل اداری آن طی خواهد شد. به این شکل که نماینده ثبت به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می کند. بعد از بررسی مسوول واحد ثبت و ارجاع پرونده به نقشه بردار ثبت، اگر مساحت ملک به حد نصاب برسد، در وقت تعیین شده با حضور تمام شرکا و نماینده ثبت از ملک بازدید می شود و نقشه بردار، صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می کند که شرکاء آن را امضا کنند و بعد از آن نقشه بردار تصمیمش را در مورد قابل تقسیم بودن ملک اعلام خواهد کرد. در صورت تصمیم واحد ثبتی بر عدم قابلیت افراز، هریک از شرکاء، ۱۰ روز مهلت دارند در دادگاه عمومی حقوقی محل ملک اعتراض خود را اعلام کنند.
الزام به تنظیم سند ملک مشاع
در صورتی که یکی از مالکین ملک مشاع بخواهد سهم مشاع خود را بفروشد حتما باید برای فروش سهم خود، بتواند سند ملک را به نام خریدار تنظیم کند، برای تنطیم سند به نام خریدار نیز ملک مشاع باید تفکیک شود، در غیر این صورت خریدار می تواند درخواست الزام به تنظیم سند ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهد و فروشنده را موظف کند تا سهم خود را از ملک با تنظیم سند تحویل دهد.
بنابراین از آنجا که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، بدون درخواست تفکیک ممکن نیست و دادگاه نمی تواند برای خریدار در سند مالکیت حکم مشارکت با سایر مالکین مشاعی صادر کند در ملک مشاعی که سند تفکیکی ندارد خواهان یعنی همان خریدار باید ضمن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال آن در ملک مشاع که یک دعوای مالی است، دادخواست تفکیک ملک که یک دعوای غیرمالی است نیز مطرح کند. بعد از صدور حکم الزام به تنظیم سند توسط دادگاه، خریدار از واحد اجرای احکام درخواست اجرا آن را می کند. واحد اجرا نیز حکم را به فروشنده ابلاغ می کند و ۱۰ روز به او برای اجرای حکم مهلت می دهد. اگر فروشنده باز هم در این مهلت زمانی از تنظیم سند امتناع کند، خریدار به واحد اجرا اطلاع می دهد و مامور دادگاه به جای فروشنده انتقال سند را امضا خواهد کرد. در دادخواست الزام به تنظیم سند ملک مشاع دلایل خرید ملک هم باید پیوست دادخواست شود.
بنابراین باید در نظر داشت که هرچند فروش ملک مشاع به دلیل تعدد مالکین معمولا سخت است و املاک مشاع معمولا قیمت پایین تری دارد اما چنین معاملاتی ملاحظات خود را دارد که برای پیشگیری از وقوع مشکلات باید رعایت شود.
به طور کلی در موضوع اتمام مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه نمود هر مالی، احکام و قوانین خود را دارد. در مورد اموال غیر منقول مانند ملک و زمین با توافق همه شرکاء می توانند ملک مشاع را طبق توافق بین خود تقسیم کنند و بین خودشان تقسیم نامه عادی یا رسمی تنظیم کنند، در صورتی که بین شرکاء فردی غایب، طفل یا محجور باشد برای رعایت مصلحت او، فقط دادگاه است که می تواند در مورد نحوه تقسیم تصمیم گیری کند.
اگر در مورد ملک مشاعی اختلاف باشد و این ملک سابقه ثبتی نداشته باشد. مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است ولی اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد، درخواست تقسیم و افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک انجام خواهد شد. بیان شد که اگر ملک قابلیت افراز را داشته باشد مجوز آن صادر می شود. در غیر این صورت، متقاضی افراز مال و تفکیک سند برای فروش ملک باید به دادگستری مراجعه کند.
اگر ملک غیرقابل افراز باشد، گواهی عدم قابلیت افراز به متقاضی داده می شود و او می تواند با آن گواهی و سایر مدارک، درخواست فروش ملک را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه کند، با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش، پرونده اجرایی تشکیل می شود، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می کند و مشکل را برطرف می کند.