قراردادهای اجاره یا به منظور اجاره محلی برای سکونت است یا تجارت و یا اجاره اماکنی مانند درمانگاه، موسسات خیریه و .. عقد اجاره از رایج ترین عقود و قراردادها در جامعه است و به همین جهت باید با دقت زیادی در هنگام قرارداد منعقد شود تا در صورت بروز مشکل و ایجاد اختلاف میان موجر و مستاجر بر اساس قوانین و مقررات تصمیم منطقی و قانونی گرفته شود و از تا حد امکان از بروز مشکلات در آینده پیشگیری شود.
قرارداد اجاره می تواند به دو صورت رسمی (محضری) و یا عادی بین موجر و مستاجر منعقد شود. به همین دلیل سوالی که برای موجر و مستاجر در زمان انعقاد قرارداد مطرح می شود این است که با توجه به تفاوت این قراردادها، کدامیک از این دو نوع قرارداد برای آن ها بهتر است. آیا قرارداد اجاره حتما باید رسمی و محضری باشد؟
در جواب باید گفت: قرارداد اجاره ای که توسط دفتر مشاور املاک که نقش واسطه ای دارند، تنظیم می شود یک سند عادی است و قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می شود یک سند رسمی است. این دو سند از لحاظ اعتبار متفاوت هستند به این صورت که قانونا هر سندی که در دفاتر اسناد رسمی یا اصطلاحا به صورت محضری ثبت شود کاملا معتبر است مگر آن که در محکمه خلاف آن اثبات شود اما اسناد عادی، نیاز به اثبات اعتبار قانونی در دادگاه صالح دارند، بنابراین از مزایای اصلی و مهم اسناد رسمی بر اسناد عادی این است که سند رسمی به جهت رسمی بودن به خودی خود لازم الاجراست. لذا بهتر است که طرفین قرارداد اجاره یعنی موجر و مستأجر برای تنظیم سند رسمی اجاره به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند تا در زمان بروز مشکلات رایج موجر و مستاجر از مزایای سند رسمی اجاره بر قرارداد اجاره عادی استفاده کنند و مشکلات خود را سریع تر و راحت تر برطرف کنند. ثبت رسمی و محضری قرارداد اجاره بسیاری از دعاوی را کاهش خواهد داد.
معمولا طرفین یک قرارداد از این مساله که می توانند پیش نویس قرارداد اجاره را در دفتر املاک بنویسند و برای ثبت آن به دفتر اسناد مراجعه کنند، اطلاعی ندارند و تصور می‌کنند دفاتر اسناد رسمی، تنها امور انتقال و ثبت اسناد خرید و فروش اموال و املاک را انجام می دهند، اگر هم اطلاع داشته باشند از ترس هزینه این کار را انجام نمی دهند
این که دفاتر املاک برای اعتبار قرارداد از کد رهگیری استفاده می کنند به این ترتیب که دفاتر املاک قراردادهای خود را در سامانه معاملات و املاک ثبت می کنند و کد رهگیری دریافت می کنند اما دریافت این کد جهت پیشگیری از معاملات مکرر است و باز هم این قرارداد جزء اسناد عادی می باشد که مزیت اسناد رسمی را ندارد.
مزایای قرارداد اجاره رسمی یا محضری
- قرارداد اجاره ای که در دفتر اسناد رسمی به ثبت می رسد این مزایا را به همراه دارد:
- اجاره نامه رسمی قاطع و رافع دعوی است
- قرارداد رسمی غیرقابل انکار و تردید است
- تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی گیرد
- تاریخ قرارداد رسمی قابل استناد و معتبر است
- لازم الاجرا بودن قرارداد رسمی
در واقع مهم ترین امتیاز اجاره نامه های رسمی و محضری، اطمینان از احقاق حق مالک در کمترین مدت زمانی درصورت بروز اتلاف و مشکل بین موجر و مستاجر است به نحوی که جایی برای شک و شبهه و بهانه تراشی برای طرفین باقی نمی گذارد و بر طبق قرارداد قانون اجرا می شود.
در حالی که در قراردادهای اجاره ای که به صورت عادی بین طرفین در دفاتر املاک و یا بدون مراجعه و تنها بین طرفین به جهت فرار از پرداخت هزینه ها بسته می شود در صورت بروز اختلاف دو طرف درگیر مراحل قانونی و مراجعه به محاکم قضائی جهت رفع مشکل خواهند شد که صرف زمان و هزینه را به دنبال خواهد داشت. در حالی که اگر اجاره نامه محضری باشد نیازی به مراجعه به مرجع قضائی نیست و مشکل با مراجعه به اداره اجرای ثبت اسناد رسمی برطرف می شود. تعرفه ثبت اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی هر ۴ سال یک بار توسط قوه قضائیه مشخص می شود.
بنابراین با توجه به امتیازات قراردادهای رسمی پیشنهاد می شود تمامی اجاره نامه ها مانند قولنامه ها پس از آن که در دفاتر املاک تنظیم شدند، در دفاتر اسناد رسمی نیز به ثبت برسند تا نگرانی از بابت بروز مشکلات در آینده و حل و فصل آن وجود نداشته باشد. به عبارتی وظیفه مشاور املاک به عنوان یک واسطه، معرفی موجر و مستأجر به یکدیگر و دریافت حق الزحمه در برابر این کار و در نهایت معرفی و راهنمایی طرفین به دفتر اسناد رسمی جهت عقد قرارداد رسمی اجاره است.
نکات
- در مورد عقد قرارداد اجاره به صورت عادی یا رسمی نکاتی وجود دارد که در هنگام بستن قرارداد طرفین باید به آن توجه کنند. از جمله این که:
در صورت بروز هر مشکلی و به هر علتی بین موجر و مستاجر، قوانینی برای رفع این مشکلات وجود دارد. - باید توجه داشت که در تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان شاهد، قرارداد اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ بهره مند شوند.
- از آن جا که اجاره یک قرارداد موقت است حتما باید در قرارداد اجاره مدت آن مشخص شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی نخواهد داشت. این قرارداد در دو نسخه تنظیم می شود و به امضای طرفین می رسد.
- در صورتی که مستاجر در زمان سر رسید مقرر در قرارداد اجاره محضری، ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به دایره اجرای اداره ثبت اسناد، صدور اجرائیه را درخواست نماید و به راحتی حکم تخلیه مستاجر را بگیرد. در حالی که اگر قرارداد اجاره غیر رسمی باشد در مرحله اول موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و زمان بیشتری را باید صرف کند تا دستور تخلیه دریافت کند.
- موجر نباید حتما مالک عین مستاجره باشد، ولی حتما باید مالک منافع ملک باشد.
- در صورتی که موجر بهایی را به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه ملک، مشروط به پرداخت آن مبلغ به مستأجر است.
- مستاجر موظف است که در موعد مقرر در قرارداد، اجاره بها را به موجر بپردازد و در مقابل از او رسید دریافت کند.
- عقد اجاره با رسیدن تاریخ سر رسید اجاره و پایان مدت مقرر در اجاره نامه، تمام می شود و اگر بعد از این مدت مستاجر ملک را تخلیه نکند و همچنان آن را در تصرف خود نگه دارد باید اجرت المثل آن را به موجر بپردازد حتى اگر از ملک استفاده ای هم نداشته باشد.
- در صورتی که مستأجر از ملک مستاجره در غیر مورد اجاره که در قرارداد شرط شده بود (مثلا استفاده تجاری به جای استفاده مسکونی) استفاده کند، موجر می تواند اجاره را فسخ کند.
- در مواردی که مستأجر بدون رضایت و اجازه موجر در ملک مستاجره ساخت و سازی انجام دهد، موجر حق دارد که آن بنا را از بین ببرد و اگر در اثر این کار به ملک خسارتی وارد شود جبران آن بر عهده مستاجر می باشد.
- در مواردی که مستأجر ملک مستاجره را به دیگری اجاره دهد قرارداد اجاره او باطل یا فسخ نخواهد شد، مگر آن که موجر در قرارداد اجاره حق فسخ را در صورت تحقق این امر شرط کرده باشد.
در صورت تمایل نکات حقوقی قراردادهای رهن و اجاره را نیز مطالعه نمایید