آیا بدون پایان کار می شود صورت مجلس تفکیکی گرفت؟

0

صورت مجلس تفکیکی

برای مشخص شدن موضوع صورت مجلس تفکیکی در اینجا به توضیح تفکیک به عنوان اصطلاح حقوقی و فرق آن با افراز و تقسیم پرداخته می شود.

تفکیک ملک به معنای تقسیم مال غیرمنقول یعنی مالی که قابل نقل و انتقال نباشد مانند خانه و زمین، به قطعات و بخش های کوچک تر است.

افراز مال به معنی تقسیم مال غیرمنقول مشاعی به نسبت سهم بین شرکای مشاعی می باشد. در واقع به مشخص کردن سهم شرکا در یک مال، افراز می گویند. لذا در افراز حتما باید ملک مشاع باشد اما در تفکیک این طور نیست و حتی اگر یک مالک وجود داشته باشد باز هم تفکیک می تواند انجام شود.

اما تقسیم مال اعم از دو عمل تفکیک و افراز است و تنها شامل اموال غیرمنقول نمی شود. مثلا تقسیم ترکه بین وراث.

با توجه به تعریف افراز و تفکیک، در صورتی که ملک مشاعی تفکیک شود، مشاع بودن آن از بین نمی رود و باقی می ماند اما با افراز ملک دیگر آن ملک از حالت اشاعه خارج می شود و سهم هر یک از شرکا مشخص می شود.

بعد از پایان ساخت یک بنا، برای اخذ سند جداگانه برای هر واحد، بعد از دریافت گواهی پایان کار، مالک ملک یا پیمان کار باید مشخصات هر واحد و بخش های مشترک واحدها و قسمت هایی مانند پارکینگ و انباری را برای دریافت سند تفکیکی مشخص کند تا اداره ثبت بر اساس این مشخصات، بتواند سند تفکیکی را صادر کند. این اطلاعات که مربوط به هر واحد می باشد در صورت جلسه ای که صورت مجلس تفکیکی نام دارد برای دریافت سند تفکیکی، درج شود.

بنابراین، به سندی که از سوی اداره ثبت و اسناد تنطیم می شود و حدود و مشخصات قطعات و بخش های تفکیکی یک ملک یا ساختمان را مشخص می کند، صورت مجلس تفکیکی گفته می شود. صورت مجلس تفکیکی در صورت داشتن گواهی پایان کار ساختمان و طی مراحل مربوطه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود.

اخذ صورت مجلس تفکیکی در مرحله اول، وظیفه مالک رسمی ملک است اما امکان دارد شخص دیگری در قالب قرارداد با مالک، متعهد به اخذ صورت مجلس شده باشد.

باید توجه داشت که صورت مجلس تفکیکی تنها برای املاکی دریافت می شود که قابل تفکیک باشند و در غیر این مورد اخذ نمی شود.

در صورت مجلس تفکیکی صرفا حدود چهارگانه هریک از بخش های مستقل و مشترک ساختمان، متراژ و شماره آن ذکر می شود و به مالکیت اختصاصی واحدها پرداخته نمی شود.

در صورتی که همه ملک قبل از اقدام به تفکیک به یک نفر تعلق داشته، بعد از تفکیک نیز تمام بخش ها و قطعات برای او خواهد بود. اما اگر ملک چند مالک مشاع داشته، بعد از تفکیک هر کدام از واحدها و قطعات نیز مشاع خواهند بود و هر مالکی به نسبت سهم خود بر آن بخش مالکیت دارد که در این حالت بعد از تفکیک، بر اساس صورت مجلس تفکیکی، تقسیم نامه ای بین شرکا تنظیم می شود که به نوعی صلح بین شرکا می باشد و اداره ثبت نیز طبق آن برای هر قطعه سند مالکیت صادر خواهد کرد.

امکان دارد در مراحل تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهاتی انجام شود در این باره در بند ۶ ماده‌ ۲۵ قانون ثبت بیان شده است که: رسیدگی و رفع اشتباهی که طی مراحل تفکیک واقع شود و منجر به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است. مشروط به این که رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند. لذا در این مورد، رسیدگی بر عهده هیات نظارت می باشد مشروط به اینکه به حقوق اشخاص ثالث را مختل نکند چرا که در این صورت از صلاحیت هیأت نظارت خارج می شود.

آیا بدون پایان کار می شود صورت مجلس تفکیکی گرفت؟

به موجب  ماده‌ ۱۵۰ قانون ثبت: هرگاه مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک ملکی را داشته باشد، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می شود و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع طبق مبلغ مزبور قبلا پرداخت شود. مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

با توجه به این ماده، جهت صدور صورت مجلس تفکیکی، بعد از اتمام ساخت و ساز و تایید مهندس ناظر و اخذ پایان کار ساختمان، مالک به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کند و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی را می دهد. فرد خواهان تفکیک ملک در محدوده شهری، ابتدا برای دریافت نقشه تفکیکی به شهرداری محل ملک مراجعه می نماید و تقاضای خود را اعلام می کند و شهرداری مکلف به ارائه نقشه مزبور به متقاضی خواهد بود، چرا که اداره ثبت، تفکیک را طبق نقشه مورد تأیید شهرداری، انجام می دهد. بعد از اخذ نقشه، متقاضی به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و از اداره ثبت استعلام جهت تفکیک پلاک خود را می خواهد.

درخواست مالک یا مالکین توسط سردفتر اسناد رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک محلی که ملک در آن واقع شده است، ارسال می‌ شود و اداره ثبت محل وقوع ملک نیز با ارجاع امر به کارشناس مربوطه، نسبت به کنترل نقشه تفکیکی و حد و مرز آن، تایید و تطبیق نقشه شهرداری و نقشه سند ملک و عدم تجاوز ملک و در نهایت صدور صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده ثبت اقدام می‌ کند. بنابراین لازم است جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی حتما گواهی پایان کار از شهرداری دریافت شود. پس از پرداخت هزینه های قانونی و صدور صوت مجلس تفکیکی، نسخه ای از آن را به دفتر ثبت محل وقوع ملک ارسال می شود. صورت مجلس تفکیکی باید در دفتر املاک به‌ثبت برسد و برای آن سند رسمی تنظیم شود والا تا قبل از ثبت آن، مالک یا مالکان می توانند ابطال آن را  بخواهند.

لذا در مورد گرفتن صورت مجلس بدون اخذ پایان کار باید گفت که اخذ صورت مجلس تفکیکی بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری است که موضوعیت دارد و در صورتی که ساختمان گواهی پایان کار نداشته باشد، در مرحله اول مالک باید آن گواهی را دریافت کند. برای دریافت صورت مجلس تفکیکی دریافت تاییدیه شهرداری، الزامی است. دفاتر اسناد رسمی بدون داشتن گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و یا تقسیم نامه اجازه تنظیم و انتقال سند رسمی یک ملک را ندارند.

توجه به این نکته حائز اهمیت است که برای تفکیک اعیان گواهی پایان کار از شهرداری الزامی است ولی در عرصه نیازی به اخذ پایان کار نیست.

بنابراین اگر آپارتمانی ساخته شود و مالک بخواهد آن را بفروشد و اقدام به اخذ صورت مجلس تفکیکی نکرده باشد از آنجا که این امور بر عهده فروشنده ملک است، خریدار می تواند طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را از به دادگاه تقدیم نماید.

اگر فروشنده ملک در مبایعه نامه به تنظیم سند رسمی برای آن ملک متعهد شده باشد اما ملک به جهت نوساز بودن، صورت مجلس نداشته باشد، به این دلیل که مقدمه تنظیم سند، اخذ صورت مجلس است. اگر فروشنده از تعهد خود امتناع کند، خریدار با ارائه دادخواست، می تواند علاوه بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و اخذ گواهی پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را هم از دادگاه تقاضا کند.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.

error: Content is protected !!