نکات خرید ملک
خرید خانه برای هر شخص یکی از مهم ترین اتفاقات زندگی است؛ که بیشتر مردم با آن سر و کار دارند و اگر انتخاب مناسبی نباشد، ممکن است ضرر زیادی به افراد وارد کند. با توجه به افزایش بی رویه قیمت ملک و معاملات بسیاری که در این زمینه انجام می شود و با توجه به وجود افراد سودجو و کلاهبردار در این نوع معاملات؛ توجه به نکاتی در خرید و فروش ملک جهت پیشگیری از مشکلات قانونی و حفظ سرمایه، بسیار مهم است.
خرید ملک به دلیل سرمایه زیادی که در آن جابجا می شود، کار راحتی نیست و بسیاری از مردم نمی دانند زمان خرید ملک باید چکار کنند و به چه نکاتی توجه کنند و اصطلاحا چشم بسته قرارداد می بندند. به همین جهت مشکلات حقوقی مانند عدم تعهد به قرارداد از سوی طرفین معامله یا بنگاه املاک برایشان پیش می آید؛ که افراد را به دردسر می اندازد. دردسرهایی که با چند اقدام ساده مانند اطلاع از قوانین یا کمک گرفتن از افراد مطلع و یا راهنمایی از وکیل متخصص امور ملکی، می توان از آن جلوگیری کرد و جلوی ضرر را گرفت.
در صورت ایجاد مشکلاتی مانند کلاهبرداری یا نقض قرارداد و … در زمینه معاملات ملکی، بسته به موضوع آن دعاوی ملکی به سه شکل دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری و دعوای ثبتی مطرح می شوند.
نکات حقوقی در خرید ملک
برخی از نکات حقوقی که در زمان خرید جهت جلوگیری از مشکلات باید رعایت شوند از این قرار است:
- خریدار باید مدارک شناسایی یا وکالت نامه فروشنده را بررسی کند و فروشنده هم باید در زمان تنظیم سند، اصل اسنادی که مبنی مالکیت یا وکالت در فروش دارد را ارائه دهد.
- خریدار علاوه بر مشاهده اصل سند باید اطمینان حاصل کند که ملک در رهن شخص دیگری نیست.
- اگر ملک چند مالک مشاع یا مجزا دارد در زمان خرید و فروش و انعقاد قرارداد باید تمام مالکان، حاضر باشند.
- همچنین اگر بین مالکان مشاع تقسیم نامه ای وجود دارد، باید تمام مالکان در جلسه حاضر باشند یا اینکه تقسیم نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
- خریدار باید توجه کند که متراژ ملک مطابق متراژ مندرج در سند باشد.
- در قرارداد حتما باید تاریخ انتقال سند رسمی مشخص شود.
- اگر معامله با سند المثنی انجام شود و بعد از آن سند اصلی یافت شود؛ سند اصلی باطل می شود. بنابراین باید به اصل بودن یا المثنی بودن سند توجه شود.
- نکته قابل توجه دیگر ممنوع المعامله نبودن یا محجور نبودن هر کدام از طرفین معامله است. مثلا دقت شود فروشنده ورشکسته نباشد.
همچنین اطلاع خریدار از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ملک، خرابی یا تقص ساختمان، وثیقه و توقیف نبودن ملک و سایر مسائل حقوقی ملک بسیار مهم است.
به طور کلی خریدار باید دقت کند هر مساله مبهمی در مورد سند مالکیت یا ملک یا نماینده او برایش وجود دارد و تمامی مواردی که مبنی بر شک و شبهه در ملک مورد نظر است را پیگیری و بررسی کند. خریدار می تواند با استفاده از کد رهگیری املاک، از سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را انجام دهد.
خریدار باید توجه داشته باشد که خرید املاکی که توسط دادگاه های انقلاب مصادره شده و به سازمان هایی مانند بنیاد شهید، کمیته امداد، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، بنیاد مستضعفان و .. منتقل شدند، معمولا مشکلاتی به همراه دارد چرا که امکان دارد مالکان سابق درباره ملک سابق خود ادعایی مطرح کنند که نیاز به بررسی مراجع قضایی داشته باشد.
اگر خرید زمین کشاورزی است، باید به نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی دقت شود. مثلا به محدوده طرح تفصیلی توجه شود و قبل از خرید زمین از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی کسب شود و از اینکه ملک مشمول طرح نباشد، مطمئن شود. یا اینکه بعضی زمین های کشاورزی سند رسمی ندارند و به صورت سنتی برای آن ها سند تنظیم شده است. پس برای خرید این زمین ها باید قبل از انعقاد قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلاماتی کسب شود تا صحت این اسناد تایید شود.
معامله ملکی که ارثیه می باشد باید مشخصات دقیق وراث یا موکلین آن ها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهد و معامله نیز با حضور و موافقت همه وراث انجام شود و با مخالفت هر کدام از آن ها، معامله انجام نمی شود.
خریدار تا زمان تحویل کامل ملک و انتقال ثبتی ملک نباید وجه کامل را به فروشنده پرداخت کند.
از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات در معاملات ملکی وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از مشکلات، شرایطی بر فسخ قرارداد برای هرکدام از طرفین تعیین شود و در قولنامه ذکر شود.
همچنین برای پیشگیری از دعاوی حقوقی و ثبتی باید هر نوع تنظیم یا انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شود.
به طور کلی برای خرید ملک باید از افراد خبره، با تجربه و ترجیحا مشورت از کارشناسان حقوقی برای یه معامله مطمئن و خوب استفاده شود.
سایر نکات مهم در خرید ملک
علاوه بر نکات حقوقی ذکر شده که در خرید یک ملک باید مورد دقت نظر قرار گیرد؛ نکات دیگری وجود دارد که باید در خرید ملک به آن دقت شود، تا خریدار با سهل انگاری موجب ورود ضرر به خود و از دست رفتن سرمایه اش نشود. برخی از نکات مهمی که هنگام بازدید ملک برای خرید آن رعایت شود عبارتند از:
اگر آپارتمان چند واحدی است توجه شود تا حد امکان واحدهای کمتری داشته باشد و در صورت چند واحدی بودن، درهای ورودی واحدها رو به روی هم نباشد تا حریم شخصی رعایت شود. به معماری داخلی واحد مانند آشپزخانه، پذیرایی و اتاق ها، نورگیر خانه و …. توجه شود. عریض بودن راه پله ساختمان از مزایای آن محسوب می شود.
خانه یا زمین هایی که در اطراف اتوبان ها و خیابان های اصلی قرار دارند، باید به موقعیت آینده آن توجه شود همچنین اگر برای سکونت خریده می شود باید توجه شود که آلودگی صوتی زیادی دارد.
پارکینگ خودرو باید مناسب باشد. بهتر است تا حد امکان، شیب نداشته باشد. پارکنیگ هایی که پشت هم هستند، از بدترین نوع پارکینگ ها هستند. پارکینگ اضافی یا مهمان و داشتن انباری و وجود بالکن از مزیت های مهم خرید ملک مسکونی است.
واحدهای طبقات میانی از نظر کمتر بودن سر و صدا به نسبت واحدهای طبقه اول و گرمتر بودن در فصل سرد مناسب تر است. یکی از معایب واحدهای طبقه اول پر سر و صدا بودن آن ها است و از معایب طبقات آخر در ساختمان های بلند ایجاد مشکل با خرابی آسانسور و بیشتر در معرض سرما و گرما بودن است.
دسترسی به امکانات رفاهی و مراکز خرید، و حمل و نقل عمومی برای املاک مسکونی باید مورد توجه قرار گیرد.
کیفیت و فشار آب و برق از موارد مهمی است که پیش از خرید خانه باید بررسی شود. قبل از خرید خانه به نکات ایمنی تاسیسات آب، برق وگاز ساختمان توجه شود.
توجه به ایمنی و مقاومت ساختمان، عایق رطوبتی، حرارتی و صوتی ساختمان و سیستم گرمایش و سرمایشی آن و بهینه سازی مصرف انرژی با استفاده از روش های مناسب، مجهز بودن به سیستم اطفاء حریق و توجه به کیفیت و نمای ساختمان نیز بسیار مهم است.
خریدار می تواند پیش از خرید خانه نقشه گسل ها را تهیه کند و موقعیت خانه روی نقشه بررسی کند.
به موقعیت ملک از نظر طرح ترافیک و حجم ترافیک که در طول زمان می تواند بسیار آزاردهنده باشد توجه شود، دسترسی به خیابان های اصلی و عرض کوچه نیز اهمیت زیادی دارد، هرچه کوچه عریض تر باشد بهتر است.
اینکه ساختمان مسکونی در همسایگی مدرسه، کلانتری، ساختمان پزشکان، شرکت، هتل، مجتمع تجاری و … قرار گرفته باشد، از معایب آن به حساب می آید.
خریدار باید برای یک خرید مناسب، در مورد امنیت محله و همسایگان خود تحقیق کند.
از آنجا که هرچه به عمر ساختمان اضافه شود مشکلات آن بیشتر می شود خریدار برای کاهش مشکلات خود باید سن ساختمان را بررسی کند. هرچه سن کمتری داشته باشد بهتر است.
به جهت وجود کلاهبرداران حرفه ای در این نوع معاملات، خریدار به هیچ عنوان نباید معامله ملک را شخصا و بدون مراجعه به مشاورین املاک مطمئن انجام دهد. یک انتخاب مناسب و رعایت جوانب احتیاط در خرید ملک می تواند رضایت و آسایش خاطر بلند مدت افراد را به همراه داشته باشد و نادیده گرفتن این نکات ساده می تواند ضررهای بسیاری را وارد کند.
در نهایت باید گفت از آنجا که جستجو برای پیدا کردن ملک مورد نظر گاهی بسیار سخت و خسته کننده است و با توجه به اینکه خرید ملک از کارهایی است که مبلغ بالایی در آن خرج می شود و حتی گاهی سرمایه یک عمر زندگی افراد در آن بکار گرفته می شود؛ پس بهتر است برای رعایت احتیاط و دقت در هدر نرفتن سرمایه و یک خرید مناسب افرادی که قصد خرید ملکی را دارند و اطلاعات و تجربه کافی هم در این زمینه ندارند حتما از افراد با تجربه و مطمئن، مشورت و راهنمایی بگیرند.
همچنین سعی کنند در زمان بازدید ملک، مواردی که برای استفاده از آن ملک برایشان اولویت دارد و دقت در آن مهم است را بصورت لیستی از قبل آماده کنند تا موردی را فراموش نکنند و همه آن موارد را بررسی نمایند.