نکات مهم در معامله وکالتی

0

معامله وکالتی چیست ؟

معامله وکالتی، معامله ای است که فروشنده در زمان فروش، با مراجعه به دفارت اسناد، سند را به نام خریدار نمی زند اما به خریدار وکالت می دهد که کارهای مربوط به انتقال سند را خودش انجام دهد. معامله وکالتی در هر معامله ای که در آن نقل و انتقال سند وجود دارد، معاملاتی مانند زمین، باغ، خودرو و … می تواند واقع شود.

وکالت با توجه به قانون یعنی نیابت از دیگری در انجام کاری و عقد آن حتی به صورت شفاهی نیز انجام می شود و قابل قبول است اما در معاملات وکالتی، به طور خاص، کتبی و رسمی بودن وکالت، سبب صحت و نفوذ آن می شود و خریدار باید توجه داشته باشد که وکالت نامه حتما باید کتبی و رسمی باشد یعنی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد و بدون رعایت این شروط به لحاظ قانونی این وکالت اثری نخواهد داشت.

معامله وکالتی به دلایل مختلفی انجام می شود به عنوان مثال در جایی که مالک برای ملک سند رسمی ندارد یا سند آن را گم کرده یا فروشنده در فروش ملک و دریافت بهای آن عجله دارد در حالی که فرآیند انتقال سند هزینه بردار و زمانبر است، یا اینکه سند در رهن بانک است یا اینکه سند ساختمان به دلیل نداشتن پایان کار آماده نیست و یا دلایل قانونی و غیر قانونی دیگر که سبب می شود فروشنده ملک خود را به صورت وکالتی بفروشد.

هرچند از مزایای این نوع معامله برای خریدار این است که معمولا املاک با معامله وکالتی، ارزان تر هستند اما معایب بسیاری هم برای او دارد و خرید آن ها ریسک بالاتری دارد و در این موارد، خریدار باید دقت کند تا این نوع معامله برایش دردسرساز نشود.

معامله وکالتی چیست؟

مشکلات وکالت بلاعزل و معامله وکالتی

در معاملات وکالتی فروشنده به خریدار برای انتقال سند قطعی «وکالت بلاعزل» می دهد. وکالت بلاعزل به این معنی است که فروشنده نمی تواند وکالتش را شخصا فسخ کند چرا که این وکالت غیرقابل فسخ است.

البته باید توجه کرد با این وجود باز هم امکان فسخ وکالت بلاعزل در شرایط خاص وجود دارد به موجب قانون، تنها با مرگ یا جنون یکی از طرفین، وکالت بلاعزل فسخ می شود. بنابراین خریدار نباید اشتباها تصور کند که به سبب داشتن وکالت بلاعزل هر زمان که بخواهد می تواند سند را به نام خودش منتقل کند.

پس در فرضی که خریدار ملکی را به صورت معامله وکالتی بخرد و قبل از انتقال سند به نام خود، فروشنده ملک از دنیا برود، خریدار دیگر نمی تواند سند ملکی که بهای آن را پرداخته به نام خود منتقل کند و ملک از دست او خارج می شود و برای اثبات خرید آن ملک، درگیر اختلافات با ورثه می شود، چرا که وکالت بلاعزل بعد از فوت حتی با وجود شرط بقای وکالت بعد از فوت در وکالتنامه نیز، ادامه پیدا نمی کند و از بین می رود.

برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی خریدار باید در زمان معامله از فروشنده بخواهد که در دفتر اسناد رسمی یک مبایعه نامه یا همان قول نامه با او تنظیم کند تا بعد از فسخ وکالت به دلیل فوت فروشنده یا علت دیگر و بروز اختلاف مدرکی دال بر اثبات ادعای خرید ملک از فروشنده برای خریدار جهت ارائه به مراجع قضائی وجود داشته باشد.

اشتباه دیگری که برای خریدار بعد از معامله وکالتی و گرفتن وکالت بلاعزل از فروشنده می تواند پیش بیاید و مشکل ایجاد کند، این است که خریدار تصور کند، فروشنده با دادن وکالت بلاعزل به او، دیگر نمی تواند ملک را با شخص دیگری معامله کند و بفروشد در حالی که فروشنده حتی با دادن وکالت بلاعزل به خریدار، همچنان می تواند ملک را شخصا به دیگری بفروشد یا منتقل کند و سند را به نام او بزند. در این شرایط دیگر وکالت بلاعزل برای خریدار اعتباری ندارد و ملک از دست او خارج می شود.

البته برای جلوگیری از این اتفاق دو راه حل وجود دارد که خریدار در زمان معامله وکالتی باید آن ها را مد نظر قرار دهد:

راه حل اول اینکه:

همزمان با دریافت وکالت بلاعزل از فروشنده مبایعه نامه نیز دریافت کند تا به موجب آن مالکیت به خریدار منتقل شود و فروشنده دیگر نتواند ملک را معامله کند.

راه حل دوم اینکه:

در وکالت نامه ذکر و قید شود که حق فروش ملک از فروشنده سلب می شود تا بعد از دادن وکالت نامه، فروشنده دیگر نتواند ملک را منتقل کند.

خریدار می تواند با استفاده از یکی از این دو راه حل یعنی تنظیم قولنامه یا آوردن قید سلب حق فروش از فروشنده در وکالت نامه، تا حد زیادی از خطرات معامله وکالتی و از دست دادن ملک جلوگیری کند.

از دیگر مشکلاتی که ممکن است در معاملات وکالتی به وجود بیاید این است که امکان دارد فروشنده بعد از دریافت وجه و قبل از انتقال سند به نام خریدار، از فروش ملک با آن قیمت پشیمان شود و از خریدار مبلغ بیشتری بخواهد یا اینکه منکر دریافت وجه شود. یا اینکه ملک فروشنده به جهت قانونی مانند پرداخت مهریه، توقیف شود در این شرایط اگر خریدار با داشتن وکالت نامه سند را به نام خود منتقل کند فروشنده می تواند از او شکایت کند.

برای پیشگیری از این مورد نیز باید در زمان معامله، قولنامه هم تنظیم شود تا برای خریدار مدرکی بر اثبات معامله و خرید ملک در دادگاه وجود داشته باشد.

جهت آشنایی با نکات مهم در خرید ملک میتوانید به مقاله نکات مهم برای خرید ملک مراجعه نمایید . 

با وجود مشکلات و خطراتی که در مورد معامله وکالتی بیان شد باز هم امکان دارد شرایطی ایجاد شود که افراد مجبور به چنین معامله ای بشوند.

بنابراین برای پیشگیری از وقوع مشکلات احتمالی خریدار باید توجه داشته باشد که حتما با فروشنده مبایعه نامه تنظیم کند و اینکه بررسی کند سند در رهن بانک نباشد یا بدهی مالیاتی نداشته باشد یا توقیف نباشد و حتما بعد از پرداخت وجه سند را از فروشنده تحویل بگیرید و در اولین فرصت سند را به نام خود انتقال دهد.

وکالت نامه ملک

مدارک مورد نیاز برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی

خریدار برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی به این مدارک نیاز دارد: اصل سند ملک، وکالتنامه، گواهی پایان‌ کار ساختمان و مفاصا حساب شهرداری و دارایی.

بنابراین از آنجا که معامله با وکالت نامه ممکن است مشکلات زیادی ایجاد کند و حتی احتمال این که با دریافت یک وکالت نامه رسمی بلاعزل، افراد تمام اموال خود را از دست بدهند نیز وجود دارد. پش بیش از هر معامله دیگری به دقت نیاز دارد. د

عاوی بسیاری در این رابطه در مراجع قضایی وجود دارد به همین جهت تا جایی که امکان دارد بهتر است از این نوع معامله استفاده نشود و در صورت انجام از افراد مطمئن و با کمک مشاور حقوقی استفاده شود.

نکات مهم برای خریداران ملک با وکالت نامه بلاعزل

به همین جهت توصیه می شود خریداران ملک با وکالت بلاعزل این موارد را حتما مد نظر قرار دهند:

  • خریدار صحت وکالت نامه بلاعزل از سوی فروشنده را از طریق دفاتر اسناد رسمی تایید کند.
  • خریدار در اولین و سریعترین فرصت نسبت به انتقال رسمی سند اقدام نماید.
  • اگر برای خریدار به جهت بروز مشکلاتی مانند سفر یا بیماری انتقال سند در حال حاضر امکان ندارد حتما با فروشنده مبایعه نامه یا همان قولنامه را تنظیم کند تا در زمان مناسب توسط وکالت نامه سند را انتقال دهد.
  • در زمان معامله ملک از مراکز مربوطه جهت اطلاع از وضعیت سند و ملک استعلام بگیرد تا از رهن نبودن یا توقیف نبودن یا بدهی مالیاتی، یا عدم وجود هرمشکلی قانونی جهت انتقال ملک، اطمینان حاصل کند و سپس هر نوع وجهی به فروشنده پرداخت کنند.

وکیل متخصص امور ملکی

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.

error: Content is protected !!