کمیسیون ماده ۱۰۰
در اکثر کشورها، عملیات ساختمانی در محدوده شهری یا حریم آن شرایط و ضوابط خاصی دارد. این مقررات جهت تامین امنیت شهروندان و زیباسازی شهر در نظر گرفته شده است. اما از آنجایی که امکان دارد مانند تمامی مقررات دیگر از سوی افرادی نقض شود. بنابراین وجود نهادی برای رسیدگی به تخلفات در این حوزه ضروری است.
در ایران نیز، افرادی که به نوعی با ساخت و ساز و خرید و فروش ملک در ارتباط هستند، بارها و بارها نام کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را شنیده اند. وظیفه این کمیسیون، رسیدگی به تخلفلات ساختمانی است یعنی اگر کسی در زمان ساخت و ساز مرتکب تخلفی بشود، تخلف او در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مورد بررسی و پیگیری قرار خواهد گرفت. البته تا پیش از تصویب ماده ۱۰۰ اگر فردی بدون اخذ پروانه ساختمان شروع به ساخت می کرد، مجرم بود و پرونده اش در مرجع کیفری مورد رسیدگی واقع می شد اما بعد از مدتی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری تصویب شد که به دنبال آن کمیسیونی به نام «کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری» هم ایجاد شد. به همین جهت کمیسیون ماده ۱۰۰ و تبصره های آن اهمیت خاصی دارد که مهم ترین اهرم قانونی شهرداری جهت پیشگیری، کنترل و مقابله با تخلفات ساختمانی می باشد.
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری از سال ۱۳۳۴ وجود دارد و کمیسیون ماده ۱۰۰ یکی از مراجع اختصاصی خارج از محاکم دادگستری است که شخصیت حقوقی مستقل و جدا از شهرداری دارد که در شهرداری مستقر است. کمیسیون ماده ۱۰۰، یک کمیسیون اداری است که در ارتباط با ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ایجاد شده است.
در مواردی که شخص یا اشخاصی در ساخت و ساز تخلف کنند، شهرداری پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می دهد تا پس از بررسی و رسیدگی به تخلف در مورد آن تصمیم گیری کند و با متخلف برخورد کند.
کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور)، نماینده دادگستری (با انتخاب وزیر دادگستری)، نماینده شورای شهر (به انتخاب انجمن شورا) و نماینده شهرداری تشکیل می شود. البته لازم به ذکر است که نماینده شهرداری در کمیسیون حق رای ندارد و صرفا برای بیان توضیحات در کمیسیون حضور پیدا می کند.
کمیسیون ماده ۱۰۰، از دو کمیسیون بدوی و تجدید نظر تشکل شده که پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می شود. شخصی که پرونده تخلفش در این کمیسیون مطرح شده، می تواند با تقدیم لایحه کتبی از خودش دفاع کند. تصمیمات کمیسیون بدوی، قابل اعتراض در کمیسیون تجدید نظر هستند. اعتراض باید تا ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی در کمیسیون تجدید نظر طرح شود. تصمیم های کمیسیون تجدید نظر قطعی و لازم الاجرا می باشد.
مفاد کمیسیون ماده ۱۰۰
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری دارای ۱۱ تبصره است. مالکان املاک و اراضی واقع در محدوده خدماتی شهرداری می بایست برای شروع ساخت و ساز در قدم اول از شهرداری پروانه ساختمان دریافت کنند و شهرداری هم موظف است از ساخت و ساز بدون پروانه یا تخلف از پروانه جلوگیری کند. تخلفاتی که رسیدگی به آن ها در حوزه اختیارات کمیسیون ماده ۱۰۰ است عبارتند از:
- ساخت بنا بدون پروانه ساخت یا ساخت بنا خارج از پروانه یا اضافه بر آن
- عدم ساخت پارکینگ یا قابل استفاده نبودن آن
- تجاوز به معابر شهری
- تراکم اراضی
- مستحکم نبودن بنا یا عدم رعایت مقررات فنی، بهداشتی و شهرسازی در ساخت بنا
- تغییر کاربری به صورت غیرمجاز
- تخلف مهندس ناظر
احداث بنا بدون پروانه ساخت
طبق مقررات، مالک یک ملک قبل از هر اقدامی جهت عملیات ساختمانی باید پروانه ساخت از شهرداری دریافت کند؛ در غیر این صورت شهرداری، موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می دهد تا در این مورد رای صادر کند.
بر اساس تبصره ۴ ماده ۱۰۰: در مورد بنای بدون مجوز، در صورتی که اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت شده باشد، کمیسیون می تواند رای به اخذ جریمه به یک دهم ارزش معاملاتی برای هر متر از ساختمان یا اگر ساختمان ارزش دریافت سرقفلی دارد رای به اخذ جریمه تا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان بدهد.
عدم احداث پارکینگ یا قابل استفاده نبودن آن
اگر مالک اقدام به ساخت پارکینگی برخلا ف نقشه یا پروانه ساخت و یا بدون در نظر گرفتن ضوابط پروانه ساخت نماید، یا اینکه پارکینگ به دلایلی قابل استفاده نباشد، این اقدامات تخلف محسوب شده و کمیسیون ماده ۱۰۰ می تواند مالک را طبق قانون جریمه کند و یا رای بر تخریب و یا موارد دیگر بدهد.
طبق تبصره ۵ کمیسیون ماده ۱۰۰: در این مورد کمیسیون می تواند برای هر متر از ۱ تا ۲ برابر ارزش معاملاتی آن جریمه تعیین کند.
تجاوز به معابر شهری
اگر مالک در انجام ساخت یا نوسازی بنا به نحوی مرتکب تجاوز به معابر شهری شده باشد، مثلا جلو آوردن دیوار ساختمان یا تجاوز به حریم معابر، موضوع به کمیسیون ارجاع می شود و در مقابله با آن به اموری مانند تعطیلی ساخت و ساز، جریمه نقدی و … را رای دهد.
تراکم اراضی
اگر مالک به نحوی میزان زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی را اضافه کند، متخلف است و مطابق با قوانین کمیسیون ماده ۱۰۰ با او برخورد می شود. بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اگر اضافات بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی در مورد مکان مسکونی باشد و تخریب آن ضروری نباشد، برای هر متر مربع، جریمه ای بین یک دوم ارزش معاملاتی تا ۳ برابر آن در نظر گرفته می شود. در صورتی که ذینفع جریمه مقرر را نپردازد، شهرداری باید پرونده را به کمیسیون ارجاع دهد و درخواست تخریب بدهد تا کمیسیون رای به تخریب دهد.
اما طبق تبصره ۳ اگر اضافات در مورد ملک تجاری باشد برای هر متر از ۲ برابر تا ۴ برابر ارزش معاملاتی آن جریمه صادر خواهد شد که اگر ذینفع از پرداخت آن امتناع کند، مانند مورد محل مسکونی، شهرداری باید پروانه را به کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور را تخریب را داشته باشد.
عدم استحکام بنا
اگر مالک بنای فاقد ایمنی و استحکام لازم را بسازد یا نوسازی کند، طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ ، به تخلف او رسیدگی خواهد شد. طبق تبصره ۶ کمیسیون، مالک نباید به معابر عمومی تجاوز کند در غیر این صورت شهرداری باید از ادامه کار جلوگیری کند و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد.
عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی
در این مورد نیز در صورتی که اصول فنی و بهداشتی در روند ساخت و یا نوسازی یک بنا رعایت نشده باشد، مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌توان حکم به تخریب آن بنا داد.
بر اساس تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری : در مواردی که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی، تخریب بنایی که خلاف مقررات ساخته شده، ضروری باشد یا بنا بدون پروانه احداث شده باشد، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مطرح می شود.
کمیسیون نیز بعد از وصول پرونده به ذینفع ۱۰ روز زمان می دهد که توضیحاتش را به صورت کتبی ارسال کند. پس از آن کمیسیون مکلف است ظرف یک ماه، موضوع را بررسی و تصمیم لازم را اتخاذ و به مالک ابلاغ کند.
تغییر کاربری
در مواردی که مالک برای بنای مسکونی خود پروانه ساختمانی دریافت کرده است، اما بر خلاف پروانه، محل مسکونی را به محل کسب و تجارت تبدیل نماید. طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ با او برخورد می شود و امکان دارد ظرف مدت یک ماه حکم تعطیلی بنا صادر شود.
بنابراین با توجه به این مطالب کسانی که در ارتباط با مسائل ساخت و ساز هستند باید دقت کنند که برخلاف مقررات عمل نکنند تا جریمه های کمیسیون ماده ۱۰۰ متوجه آن ها نشود.