شرایط قرارداد مشارکت در ساخت

0

ممکن است مالک یک زمین یا ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی، تصمیم بگیرد ملک خود را برای ساخت بر اساس توافق و عقد قراردادی در اختیار سازندگان املاک قرار دهند. به این صورت که سازنده و مالک با هم مشارکت در ساخت داشته باشند. این مشارکت می تواند به چند صورت انجام شود.

یک حالت این که طرف اول که مالک زمین است این زمین را در اختیار سازنده قرار می دهد و سازنده هزینه های ساخت را بر عهده بگیرد و در نهایت طرفین در ساختمان شریک شوند.

حالت دیگر به این نحو است که طرفین توافق می کنند، ساخت و ساز به صورت مرحله ای انجام شود و بر اساس توافق قبلی سهمی از زمین به سازنده منتقل شود. مثلا دو طرف توافق کنند که بعد از اسکلت بندی یک دانگ به سازنده منتقل شود و بر اساس همین توافق طرفین، بعد از اسکلت بندی انتقال رسمی سند انجام می شود.

در حالت سوم، طرفین قرار می گذارند که هر زمان پروژه به مرحله مشخصی رسید، مالک زمین به سازنده وکالت بلاعزلی برای انتقال رسمی سند به میزان سهم او بدهد.

در حالت دیگر مالک و سازنده توافق می کنند که در ابتدای کار سه دانگ از ملک به مالک منتقل شود.

نکاتی که در قرارداد ساخت باید رعایت شود:

برای تمامی حالات مشارکت در ساخت بین مالک ملک و سازنده باید قراردادی تنظیم شود که به دنبال این قرارداد آثار حقوقی برای طرفین ایجاد می شود. در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت جهت پیشگیری از ایجاد مشکلات باید طرفین قرارداد به مواردی دقت کنند از جمله اینکه:

  • قرارداد مشارکت در ساخت باید بر اساس تجربه، توانایی مالی، دانش و تخصص سازنده باشد.
  • در قراداد باید دقت شود که در قسمت بالای همه صفحات، عبارت قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود و از عبارات دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، یا معامله یا بیع استفاده نشود.
  • میزان سهم هریک از طرفین بر مبنای قیمت عرصه، هزینه ساخت و … تعیین می شود. نحوه تقسیم و میزان سهم شرکاء با توجه به نوع سند، محله، سازنده و … در قرارداد با رضایت و توافق طرفین مشخص شود. معمولا مقدار سهم مالک و سازنده به صورت توافقی تعیین می شود و قانونی برای آن وجود ندارد. این سهم باید در نمونه قرارداد آورده شود تا در آینده اختلافی ایجاد نشود.
  • سازنده باید بررسی کند، ملکی که برای ساخت و ساز در اختیار او قرار داده شده است سند رسمی داشته باشد و شخصی که آن ملک را در اختیارش قرارداده حتما مالک ملک باشد یا اینکه از جانب مالک اجازه این کار را داشته باشد.
  • مالک یا صاحب زمین بعد از امضای قرارداد هرگز وکالت غیرضروری به سازنده داده نشود و در صورت نیاز تنها برای انجام امور اداری به سازنده وکالت کاری محدود داده شود.
  • در مورد مالک زمین به نظر نمی رسد تعهدی مهم تر از تسلیم زمین به سازنده داشته باشد. با توجه به ذات این عقد می توان گفت هر شرطی که مخالف این موضوع باشد، مبطل عقد است.
  • مالک قبل از امضای قرارداد مشارکت در مورد تعهدات سازنده و نحوه اجرای آن توسط شریک سازنده تحقیقات لازم را انجام دهد.
  • باید میزان سرمایه آورده طرفین از ملک و سرمایه دقیقا مشخص شود
  • مدت زمان انجام کار و زمان بندی کار در قرارداد مشخص شود. همچنین مدت زمان مجاز و غیر مجاز برای تاخیر سازنده باید دقیقا مشخص شود.
  • نرخ سود و زیان طرفین باید مشخص شود و در تعیین آن افراط و تفریط نشود.
  • باید برای شرایطی که هرکدام از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند، ضمانت اجرایی با توافق طرفین تعیین شود.
  • کارشناس فنی و ناظر با تجربه و متخصص برای اظهار نظر کارشناسی و نظارت بر کیفیت اجرای ساخت تعیین شود. انتخاب کارشناس فنی در قرارداد از این جهت مؤثر است که بسیاری از مسائل اختلافاتی در قرارداد نیازی به مراجعه به مرجع حل اختلاف ندارد و با نظر کارشناس مشکل حل خواهد شد.
  • سازنده باید آزمایش خاک جهت ساخت را انجام دهد.
  • در قرارداد، مرجع داوری و حل اختلاف، در صورت ایجاد مشکلات احتمالی در تفسیر مفاد قرارداد مشخص شود
  • برای مالک حق دخل وتصرف حفظ شود تا در زمان تاخیر سازنده یا تعطیل شدن ساخت و ساز، بتواند برای تأمین مخارج بعد از فروش سهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت کند.
  • مالک در انتخاب نقشه بنا و … مشارکت داشته باشد
  • اجازه اخذ وام به سازنده داده نشود. امکان دارد سازنده، از مالک برای دریافت وام اجازه بگیرد یا در نمونه قرارداد حق گرفتن وام برای سازنده را قید کند. مالک باید بداند در برابر وامی که سازنده می گیرد، سند مالک در رهن بانک قرار می گیرد، اگر سازنده به تعهدات خود در برابر بانک عمل نکند یا اقساط وام را به موقع پرداخت نکند، به دلیل مطالبات و جریمه های تأخیر، ملک از سوی بانک مصادره می شود بنابراین بهتر است که اجازه اخذ وام داده نشود.
  • هزینه‌های اداری و ساختمانی و هزینه های شروع پروژه مانند مهندسی، نقشه کشی، بنایی، کارگران، مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت مسائل ایمنی، حوادث غیرمترقبه، خسارت های احتمالی و بیمه ساختمان های مجاور بر عهده سازنده است. در ضمن یک قرارداد مشارکت در ساخت، حتما باید تکلیف مساله بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجرای آن مشخص شود.
  • مساله شرط مذاکره مجدد با وقوع حوادث غیرمترقبه یا سیاسی و اقتصادی در قرارداد به روشنی آورده شود.
  • جهت حسن اجرای تعهدات از سوی سازنده، امتیازی برای او در قرارداد منظور شود.
  • ساختمان باید با کیفیت بدون عیب و نقص و قابل بهره برداری تحویل داده شود.
  • سازنده قبل از فک رهن ملک، هیچ نوع اقدام اجرایی و اداری را در رابطه با ملک و ساخت و ساز انجام ندهد
  • طرفین باید تکلیف مصالح باقی مانده از ساختمان کلنگی و خطوط تلفن آن را در قرارداد مشخص کنند.
  • در مورد اجازه اعمال تغییرات از سوی مالک یا کسانی که ساختمان را پیش خرید می کنند و نحوه تأمین هزینه آن تعیین تکلیف شود.
  • اگر شناخت کاملی از سازنده وجود ندارد، توصیه می شود مالک تا پایان ساخت حق پیش فروش ساختمان را به او ندهد.
  • هزینه هایی مانند شارژ، نگهبانی و محافظت ساختمان بعد از تحویل ملک و… توسط طرفین مشخص شود.
  • مشخص شود که مسئولیت و هزینه های تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و… بر عهده چه کسی است.
  • در مورد هزینه های جانبی ساختمان مانند مالیات، عوارض تراکم اضافی، انشعاب آب ، برق، گاز و… توافقات لازم انجام شود.
  • در نهایت، قرارداد توسط شاهدان امضاء شود.
  • همچنین باید توجه داشت که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح در اصل قرارداد مشارکت تاثیری ندارد.
  • در مورد محل نگهداری اسناد و مدارک ملک و کیفیت وکالت نامه به نام سازنده بین طرفین توافق انجام شود.

برای تنظیم یک قرارداد تخصصی مشارکت در ساخت افراد می توانند از دانش و تجربه یک متخصص حقوقی کمک بگیرند بهره ببرید و توجه داشته باشند که تنظیم قراردادهای تخصصی توسط افراد متخصص حقوقی، تضمینی برای آینده مشارکت و حفظ سرمایه آن ها خواهد بود.

همانطور که بیان شد یکی از مواردی که در تصمیم به انعقاد یک قرارداد مشارکت در ساخت بسیار حائز اهمیت است، انتخاب فرد سازنده است. به این جهت که مثلا برخی سازنده ها برای اینکه هزینه کمتری بپردازند، اصول ساخت و ساز ایمن را رعایت نمی کنند و یا از مصالح بی کیفیت در ساخت استفاده می کنند. یا اینکه ممکن است سازنده ادعاهایی در مورد کیفیت ساخت و زمان تحویل کار داشته باشد اما نتیجه کار مطابق ادعای او نباشد یا اینکه کار را نیمه کاره رها کنند. به همین جهت لازم است که شریک مورد اعتماد و با تجربه و کاربلدی برای این کار انتخاب شود و در قرارداد هم به تمام جوانب کار مانند نحوه، کیفت و زمان تحویل کار پرداخته شود و به درستی تنظیم شود.

بنابراین در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت به لحاظ حقوقی درست تنظیم نشود می تواند برای هریک از طرفین مشکلات زیادی ایجاد کند. مثلا ممکن است سند ملک مشکلی داشته باشد یا سازنده کار را در زمان تعیین شده و با کیفیت مناسب تحویل ندهد.

طرفین در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باید آگاهانه و هوشمندانه عمل کنند تا در مراحل انجام کار و یا در پایان ساخت با مشکلات مالی، ملکیتی و حقوقی مواجه نشوند و اینکه بهتر است برای اطمینان طرفین قرارداد‌ مشارکت در ساخت در مکانی معتبر مانند دفتر اسناد رسمی یا دفتر وکیل  تنظیم شود.

جهت مشاهده ی نمونه ای از این قرارداد، اینجا را کلیک کنید.

برای مطالعه ی مراحل اخذ و دریافت پروانه ساختمان کلیک فرمایید.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.

error: Content is protected !!