ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی گفته می شود که دو یا چند نفر بر جزء جزء آن ملک، حق مالکیت داشته باشند و مالکیت آن ها بصورت مشترک باشد. به عنوان مثال ملکی با اراده و اختیار دو یا چند نفر به صورت مشارکتی و به نحو مشاع خریده می شود یا اینکه بعد از فوت فردی املاک او به ورثه اش می رسد در این شرایط مالکیت ملک بین وراث به نحو مشاع است تا زمانی که افراز یا تقسیم ملک صورت بگیرد.
مالکین مشاع می توانند سندهای مجزا داشته باشند و اقدام به فروش یا انتقال ملک نمایند و این اشاعه در مالکیت مانع درخواست و صدور سند مجزا برای آن ها نخواهد بود. مالکین مشاع با توجه به سهم خود می توانند درخواست صدور داشته باشند. در سند مشاع سهم مالکانه مشاعی هریک از شرکاء بیان می شود.
در فروش و انتقال ملک مشاع، از آن جا که فروش املاک مشاعی بدون افراز ملک و مشخص نمودن سهم شرکاء ممکن نیست، شریکی که راضی به فروش ملک نیست و مبایعه نامه یا همان قولنامه را امضاء نکرده، این حق را دارد که علیه شرکاء دعوی افراز جت فروش ملک مشاع را مطرح نماید و درخواست افراز ملک را داشته باشد. افراز بین مالکین اصلی ملک مشاع انجام می گیرد مگر در شرایطی که مالک به فروش ملک به سایر شرکاء رضایت دهد که در این صورت بین مالکین فعلی انجام می دهد.
افراز از راه های جدا ساختن ملک مشاع است. ملک مفروز در برابر ملک مشاع قرار دارد و ملک مشاع با تقسیم به ملک مفروز تبدیل می شود. از تفاوت های ملک مشاع با ملک مفروز این که ملک مشاع دو یا چند مالک دارد اما ملک مفروز یک مالک دارد. از طرف دیگر هر نوع تصمیم گیری در مورد ملک مشاع بر عهده همه مالکان است و رضایت همه باید کسب شود اما در ملک مفروز تصمیم گیری بر عهده مالک است.
فروش و انتقال
در فروش ملک مشاع به سبب مالکین متعدد، مسائل زیادی وجود دارد. اما باید توجه داشت که هر مالک مشاعی این حق را دارد که در سهم خود تصرفات حقوقی مانند فروش یا انتقال را داشته باشد. اما در عین حال تصرفات مادی در ملک مشاع باید با کسب اجازه و رضایت سایر مالکان و شرکاء انجام شود.
در فروش یک ملک یا ساختمان مشاع، شریک مشاعی نسبت به سایرین به جهت داشتن حق شفعه اولویت دارد، اگر شریک قصد خرید آن سهم را نداشته باشد، نوبت به شخص ثالث می رسد و او می تواند اقدام به خرید ملک نماید.
شریک ملک مشاع هر زمان اراده کند می تواند درخواست کند که ملک او و دیگر شرکاء افراز و تقسیم شود. مگر این که قانونا این تقسیم امکان پذیر نباشد.
برای فروش یا انتقال ملک مشاع، شرکاء می توانند بین خودشان توافق کنند که ملک را به چه صورت تقسیم کنند و در مورد مساحت و متراژ آن و سهم هریک از شرکا به توافق برسند و فقط برای تنطیم سند رسمی به اداره ثبت و املاک مراجعه کنند.
اما بسیاری از موارد وجود دارد که شرکای ملک مشاع در تقسیم به توافق نمی رسند و یا این که ملک قابل تقسیم یا افراز نیست که در این شرایط شرکاء باز هم می توانند جهت فروش ملک یا انتقال آن اقدام کنند.
به این صورت که اگر سند ملک مشاع در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد مالک مشاعی به راحتی می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک، درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشد. بنابراین مالک مشاعی برای افراز زمین مشاعی جهت فروش سهم خود باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کند. واحد ثبتی با رعایت قوانین و مقررات ملک مشاعی را افراز می کند. بعد از تفکیک ملک میان مالکان مشاعی تنظیم تقسیم نامه برای استیلاء بر سهم مفروزی مالکان ضروری است.
فرایند افراز به این صورت است که متقاضی به اداره ثبت مراجعه می کند و درخواست افراز ملک مشاع را طرح می کند، سپس نماینده ثبت به محل ملک مشاع مراجعه خواهد کرد. مامور ثبت بر اساس شماره پلاک ثبتی موجود در سند، بررسی های لازم را برای افراز انجام می دهد. در صورتی که مساحت ملک مورد نظر حد نصاب لازم برای افراز را دارا باشد، شرکاء نماینده ثبت و نقشه بردار در یک روز مشخص حضور پیدا می کنند و نقشه بردار صورت جلسه افراز ملک را تنظیم می کند تا به امضای شرکا برسد.
اگر ملک به دلایلی مانند مساحت کم و … قابل افراز نباشد به مالک گواهی عدم قابلیت افراز ملک برای فروش داده می شود. البته نظر واحد ثبتی بر عدم قابلیت افراز ملک برای هریک از شرکاء تا ۱۰ روز قابل اعتراض است. شریک مشاعی که قصد فروش سهم خود را دارد می تواند برای فروش، دستور تخلیه ملک را از مرجع قضایی درخواست کند تا دادگاه دستور فروش این ملک را صادر کند و این دستور قطعی و غیر قابل اعتراض است. بنابراین تقسیم ملک مشاع که چند شریک دارد گاهی با توافق شرکاء انجام می شود و گاهی با دستور و حکم قانونی انجام می شود. دستور فروش ملک مشاع خارج از نوبت رسیدگی می شود و نیازی به هزینه دادرسی هم ندارد. در دعوی افراز تمام مالکان مشاع باید به صورت خواهان یا خوانده دعوی حضور داشته باشند و از مراحل کار آگاهی کامل داشته باشند.
در صورتی که ملک مشاعی بیش از دو شریک داشته باشد، هر کدام از شرکاء می تواند سهم مشاعی خود را به دیگری بفروشد و مانعی برای این کار وجود ندارد هرچند بهتر است فروشنده ضمن یک اظهارنامه قصد خود را برای فروش سهم به دیگر شرکاء اعلام نماید.
فروشنده ملک باید دقت داشته باشد که فروش سهم متعلق به فروشنده به هیچ عنوان عمل خلاف قانون نیست و جرمی مرتکب نشده است و از حقوق قانونی مالک محسوب می شود. اما اگر سهم دیگر شرکاء را بفروشد عمل او تحت عنوان انتقال مال غیر می باشد که جرم است و مشمول مقررات کیفری قرار می گیرد. مثلا به این صورت که مالک مشاع بخش معینی از ملک را به صورت مفروز به دیگری بفروشد معامله در آن قسمت نسبت به سهم سایر مالکین فروش مال غیر و جرم است.
تنظیم دادخواست فروش ملک مشاع توسط وکیل
اگر مالک مشاع بخواهد مراحل کار فروش و انتقال ملک توسط وکیل انجام شود باید بعد از گرفتن وقت ملاقات با وکیل، جزئیات مساله و پرونده خود را برای وکیل توضیح دهد و در صورت لزوم وکالت نامه ای با وکیل امضاء کند.
بعد از عقد قرارداد وکالت، وکیل مراحل قانونی جهت فروش ملک و انتقال آن را انجام می دهد.
برای فروش ملک مشاع مدارکی لازم است از جمله، مدارک شناسایی مانند شناسنامه و کارت ملی، ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی و …
از مزایای فروش و انتقال ملک مشاعی توسط وکیل این است که زمان بسیار کمتری صرف اخذ دستور فروش ملک مشاع می شود.
برای فروش ملک نیز دیگر نیازی به حضور شریک مشاعی، در دادگاه و اداره ثبت وجود نخواهد داشت.
وکیل می تواند از جانب موکل خود که شریک ملک است در اداره ثبت حضور پیدا کند و قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک مشاع را مشخص نماید.
وکیل به محض دریافت دستور فروش ملک می تواند اقدام به فروش و انتقال ملک نماید.
درصورت تمایل سند گرفتن برای ملک مشاع را مطالعه فرمایید.